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Ma un box auto può essere contemporaneamente pertinenza di due alloggi con due distinti proprietari? Un caso più diffuso di quanto non si immagini quello affrontato dall’Agenzia delle Entrate nell’ambito della risoluzione 3/E, in materia di deduzioni e detrazioni degli oneri inerenti a vario titolo casa e condominio. Di seguito riportiamo il quesito e i chiarimenti delle Entrate.
D. Due soggetti, proprietari di due distinti appartamenti nei quali dimorano abitualmente, acquistano in comproprietà un garage che utilizzano congiuntamente. Si chiede se tale unità immobiliare, accatastata in categoria C/6, possa essere considerata pertinenza per entrambi i soggetti. In altri termini, e più in generale, si domanda se un garage (box, autorimessa o posto auto) posseduto in comproprietà, possa essere pertinenza di più fabbricati ad uso abitativo.
R. In materia di imposte sui redditi, l’art. 10, comma 3-bis, del TUIR, concernente la deduzione dal reddito complessivo del reddito riveniente dall’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, considera pertinenze “le cose immobili di cui all’art. 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.
L’articolo 817 del codice civile considera pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale, è necessario il requisito oggettivo della relazione di strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e quello accessorio, nonché il requisito soggettivo della volontà effettiva del proprietario del bene principale, o titolare di un diritto reale sul medesimo, di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento di quello principale (cfr., ad esempio, circolari del Ministero delle finanze n. 57 del 1998, par. 3.3, e dell’Agenzia delle entrate n. 98 del 2000, par. 11.1.2).
In merito alla configurabilità di una pertinenza condivisa – destinata, cioè, a servizio di più unità immobiliari, ciascuna appartenente a un diverso proprietario – la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha espresso orientamenti non univoci, affermando, da un lato, che il regime delle pertinenze, in quanto postula l’esclusività della funzione accessoria, non sarebbe compatibile con l’ipotesi di un immobile contemporaneamente adibito a servizio di più immobili principali (cfr. da ultimo Cass. n. 28664 del 2011); e, dall’altro, che lo stesso non esclude la possibilità di contemplare una pertinenza condivisa, a servizio di più unità immobiliari (cfr. da ultimo Cass. n. 27302 del 2013).
In particolare, nella recente sentenza n. 27302 del 2013, la Corte ha ritenuto “ammissibile la costituzione di una pertinenza in comunione, al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, in quanto l’asservimento reciproco del bene accessorio comune consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare lo stesso in favore delle rispettive proprietà esclusive”.
Posto che il comma 3-bis dell’art. 10 del TUIR dà rilievo alla nozione civilistica di pertinenza, si deve ritenere che il vincolo pertinenziale con due distinte unità immobiliari, validamente costituito, assume rilievo anche ai fini delle imposte sui redditi. Per la determinazione dell’importo deducibile, il comma 3-bis prevede che “Se alla formazione del reddito complessivo concorrono il reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, si deduce un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze, rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso di detta unità immobiliare”. Ogni comproprietario può pertanto dedurre la quota di rendita della pertinenza, adibita a servizio dell’abitazione principale, pari alla percentuale di possesso della pertinenza stessa.
Considerata la rilevanza del vincolo pertinenziale anche in relazione alle detrazioni previste dall’art. 16-bis del TUIR per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo, si forniscono di seguito alcune indicazioni sulla determinazione della detrazione spettante in caso di interventi effettuati su una pertinenza comune a due abitazioni.
Per individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione, è necessario tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa detraibile ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio. In altri termini, il limite di spesa detraibile deve essere riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate (cfr. risoluzioni n. 124/E del 2007, n. 19/E e 181/E del 2008).
Di seguito si riportano degli esempi ipotizzando che gli interventi di recupero del patrimonio edilizio siano stati effettuati nel 2015 solo sulla pertinenza comune alle due unità immobiliari abitative.
Esempio 1 – Anno 2015
Abitazione A:
Spese per pertinenza comune: 40.000 euro
Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza: 96.000 euro
Limite residuo di spesa utilizzabile: 56.000 euro
Abitazione B:
Spese per pertinenza comune: 60.000 euro
Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza: 96.000 euro
Limite residuo di spesa utilizzabile: 36.000 euro
In questo esempio l’intero importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a euro 100.000, è ammissibile in quanto per entrambi i proprietari delle distinte unità abitative A e B l’importo è inferiore al limite massimo di euro 96.000 per unità abitativa.
Esempio 2 – Anno 2015
Abitazione A:
Spese per pertinenza comune: 100.000 euro
Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza: 96.000 euro
Limite residuo di spesa utilizzabile: 0 euro
Abitazione B:
Spese per pertinenza comune: 0 euro
Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza: 96.000 euro
Limite residuo di spesa utilizzabile: 96.000 euro
In questo esempio l’importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a euro 100.000, è ammissibile fino all’importo euro 96.000 in quanto sostenuto dal proprietario della distinta unità abitativa A per la quale opera il predetto limite massimo di euro 96.000 per unità abitativa.
Esempio 3 – Anno 2015
Abitazione A:
Spese per pertinenza comune: 96.000 euro
Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza: 96.000 euro
Limite residuo di spesa utilizzabile: 0 euro
Abitazione B:
Spese per pertinenza comune: 96.000 euro
Limite massimo di spesa per abitazione e pertinenza: 96.000 euro
Limite residuo di spesa utilizzabile: 0 euro
In questo esempio l’intero importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a euro 192.000, è ammissibile in quanto per entrambi i proprietari delle distinte unità abitative A e B l’importo rientra nel limite massimo di euro 96.000 per unità abitativa.
